valeur usufruit age. Lors du démembrement d’un bien immobilier, la valeur du bien est répartie entre la nue-propriété et l’usufruit. Cette répartition se fait selon un barème établi par l’administration fiscale, et qui évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement, comme dans le tableau suivant :
Le démembrement de la propriété, suivi de la donation de la nue-propriété, permet une réduction des droits de succession. Les frais et taxes sont déterminés uniquement par la valeur de cette simple propriété, tout comme ils le seraient dans le cas d’un achat en pleine propriété, et non par la valeur marchande totale de la propriété. L’impact est donc fiscal, puisqu’il permet de faire des économies sur les droits de succession, ou plutôt sur les droits de donation.
Une fois la donation enregistrée, l’héritier devient nu propriétaire des biens de ses parents. Au décès du conjoint survivant, l’usufruit viager s’éteint et l’héritier devient propriétaire à part entière, sans payer de droits de succession supplémentaires. Par conséquent, il est préférable que les héritiers héritent de biens sous forme de nue-propriété tant que leurs parents sont encore en vie. Pour couronner le tout, l’avantage est doublé si la valeur de la propriété augmente en raison du marché immobilier.
La charmante maison de M. et Mme Dumoulin est actuellement évaluée à 200 000 €. Ils sont âgés respectivement de 78 et 75 ans et souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine. Pour cette raison, ils décident de vendre leurs biens pièce par pièce, ne laissant à leur fille que le strict minimum. Il s’agit d’une donation en démembrement avec réserve d’usufruit. En effet, M. et Mme Dumoulin souhaitent rester dans leur maison comme usufruitiers.
Si nous utilisons leur tranche d’âge et le barème d’imposition, nous pouvons calculer que la valeur du bien qu’ils possèdent est de 140 000 euros (200 000 € x 70%). La fille de M. et Mme Dumoulin ne sera pas obligée de payer la totalité de la somme de 140 000 euros car elle pourra bénéficier d’un abattement fiscal égal à 100 000 euros de la part de chaque donateur.
Lorsque ses deux parents seront décédés, elle deviendra propriétaire à part entière de leur résidence principale. Peu importe la valeur de la maison lorsqu’elle en hérite, elle n’aura pas à payer de droits de succession.
